Jei turite savo namus, greičiausiai gausite el. laiškų, atvirukų ir žinučių iš vietinių nekilnojamojo turto agentų, kurie meilė į parduoti už jus . Jų aikštelės gali priversti jus galvoti, kad už savo namą galite pasiimti daug daugiau, nei įsivaizdavote – ir, žinoma, šie agentai žada greitai ir pelningai parduoti namus.

kaip patiems pasidaryti kilimų valiklį

Štai ko nekilnojamojo turto agentai nesako: jei ketinate parduoti, pats laikas susitarti dėl mažesnio komisinio mokesčio iš to sąrašo agento . Derybos dėl maklerio komisinių sutaupysite dešimtis tūkstančių dolerių ir gali visam laikui pakeisti būsimą pardavimo būdą.

Koks vis dėlto yra nekilnojamojo turto agento komisinis atlyginimas?

Tradiciškai nekilnojamojo turto agentai taiko 5–6 procentus galutinės pardavimo kainos, o pardavėjas moka visą komisinį mokestį. Ir tradiciškai, gyvenamojo nekilnojamojo turto pramonė buvo gerai su fikcija, kad pirkėjo agento paslaugos pirkėjui yra „nemokamos“. Tai fikcija, nes pirkėjas galiausiai padengia komisinius per pardavėjui sumokėtą kainą. 5 procentai arba 6 procentai, kuriuos pardavėjas moka, yra padalinami keturiais būdais: įtraukimo į sąrašą agentas, pirkėjo agentas, tarpininkavimas sąraše ir pirkėjo tarpininkavimas gauna vienodas sumas.

Pardavėjų mokamas komisinis mokestis yra didelis jų būsto kapitalo įkandimas, ypač šiandieninėje karštoje rinkoje, kurioje namai beveik parduoda save. Remiantis JAV atliktais tyrimais, šiomis dienomis beveik visi pirkėjai persekioja internetines sąrašų svetaines, kad užpultų naujus namus. Nacionalinė maklerių asociacija (NAR), didžiausia profesionali nekilnojamojo turto agentų asociacija. Taigi pardavėjų tikslinga klausti kodėl jie moka tiek daug savo kapitalo, kai pati rinka skatina pardavimą.

Ar derybų komisija yra naujas dalykas?

Gana daug. NAR oficialiai atvėrė duris namų pardavėjams derėtis dėl komisinių. Lapkričio mėnesį organizacija pasiekė rekordą naujas 'gaires' skirtas pakeisti vartotojų suvokimą apie vertę ir atitinkamą mokėjimą, kurį agentai suteikia tiek pirkėjams, tiek pardavėjams. Kitaip tariant, NAR nenori, kad jūs manytumėte, jog jos agentai dirba nemokamai – bet kam.

Vadovaudamasi savo gairėmis, NAR taip pat skatina vartotojus nuoširdžiau ir atviriau diskutuoti su savo agentais apie komisinius. Techniškai tai visada buvo vartotojo teisė derėtis, tačiau profesija ilgą laiką gynė savo tradicinę mokesčių struktūrą. Dabar oficialiai galima derėtis – ir šiandieninėje, ir rytojaus rinkoje.

Rekomendacijose atsižvelgiama į šiandienos rinkos realijas ir naujų nekilnojamojo turto verslo modelių, įskaitant fiksuoto mokesčio ir nuolaidų brokerius, paplitimą, sako NAR prezidentas Ronas Phippsas, ilgametis brokeris Rod Ailende.

Kodėl ir kaip derėtis dėl nekilnojamojo turto agento komisinių

Atlygis už derybas gali būti to vertas. Pavyzdžiui, iki 2021 m. trečiojo ketvirčio vidutinis JAV namų savininkas per ankstesnius 12 mėnesių buvo įgijęs 56 700 USD nuosavo kapitalo. hipotekos duomenų įmonė „CoreLogic“. .

Tradicinis 6 procentų komisinis mokestis, mokamas tik už tuos naujai įsigytus 56 700 USD, iš pardavėjo kišenės ištrauktų 3 402 USD. Tačiau jei pardavėjas išsiderėtų 4 procentų komisinį mokestį, kuris būtų 2268 USD, jis pasiliktų papildomus 1134 USD. Vien dėl to, kad to paprašiau.

Bet kaip paklausti? Agentai ir namų pardavėjai taip pripratę prie tradicinių 6 ar 5 procentų, kaip pradėti pokalbį, nors NAR pralaužė ledus?

Pradėkite nuo to, kad suraskite brokerius ir agentus, kurie įtrauktų informaciją apie kainas kaip savo rinkodaros žingsnį, rekomenduoja Luke'as Babichas, „Clever“, Sent Luiso platformos, kuri derasi dėl sumažintų komisinių pardavėjų vardu su geriausiais agentais, įkūrėjas ir padeda koordinuoti parduodant. Jei agentas yra atviras, kiek jis ima, tada jūsų užklausa apie komisinius yra tiesiog tolesnis.

„NAR iš tikrųjų tik pripažįsta, ką jau padarė geriausi agentai“, – sako Babichas. „Veiksmingi agentai nori perleisti sutaupytas lėšas vartotojams“.

Kreipkitės į derybas už tai, kas tai yra: samdyti ką nors darbui, sako Babichas. Kaina yra vienas iš kelių veiksnių. Užuot pradėję „darbo pokalbį“ klausdami, kiek agentas padarys už mažiau, apibūdinkite pagrindinius sėkmės veiksnius, ypač greitį, kainą ir patogumą.

„Pasakykite, kad norite samdyti ką nors, atsižvelgdami į įvairius veiksnius, įskaitant patirtį, ryšį su jais ir jų siūlomą kainą“, – sako Babichas. „Aiškiai pasakykite, kad kalbatės su įvairiais agentais ir atsižvelgsite į kelis veiksnius, įskaitant kainą.

Phipps rekomenduoja kiekvieno iš kelių kandidatų paklausti, kokios yra jų skiriamosios savybės, o ne tik kaina. Tai bus labai vertinga, – sako jis, – nes kai kuriems vartotojams gali prireikti mažiau išteklių, o kitiems – daugiau, ypač pirmą kartą parduodantiems.

Surinkite pagrindinius kiekvieno agento, su kuriuo kalbinate, metriką, įskaitant vidutinį laiką, per kurį jis parduoda savo sąraše nurodytus namus (vadinamas „pardavimo dienomis“) ir kiek jų sąraše esantys namai iš tikrųjų parduodami, palyginti su pradine prašoma kaina (žinoma). kaip „pardavimo kainos ir prašomos kainos santykis“). Ir būtinai dokumentuokite komisinį atlyginimą įtraukimo į sąrašą sutartyje, kad jis atitiktų valstijos įstatymus, draudžiančius atatrankas po stalu.

Būkite pasiruošę priešpriešiniams pasiūlymams, kurie įrodo, kad esate pasirengęs duoti ir imti, pataria Babichas. Tai gali reikšti siūlymą atlikti šiek tiek papildomo darbo, pvz., rinkti dokumentus, reikalingus pardavimui ar pardavimui namą per kaimynystės socialinę žiniasklaidą ir grupes, kurios gali nepriimti tiesioginio agento pasiūlymo.

Visą laiką pabrėžkite, kad jūs ir agentas esate toje pačioje pusėje, sako Babichas. Pasiūlymas parašyti patvirtinimą, kurį agentas gali panaudoti pardavus namą, rodo, kad suprantate, „kaip suderinti savo interesus su agento interesais“, – sako jis.

Jūs netgi galite pacituoti NAR gaires kaip įrodymą, kad atvira diskusija apie komisiją yra nauja norma. „Geriausias būdas įgalinti vartotojus yra ne ištraukti specialistus iš sandorio, o suteikti vartotojams informaciją, kad jie būtų jų gynėjai“, - sako Babichas.