Nežinantiems žmonėms hipotekos gali atrodyti kaip sudėtingiausia kliūtis jų finansinei ateičiai. Įprastos ir netradicinės paskolos? Privatus būsto paskolos draudimas? Trisdešimties metų hipoteka? Yra pakankamai terminų, kad išgąsdintų net labiausiai finansuojantį pirmą kartą įsigyjantį būstą. Laimei, visą šią su hipoteka susijusią kalbą galima išmokti įdėjus šiek tiek pastangų.

Jei norite nusipirkti namą, jums reikės išsiaiškinti visą šį hipotekos mastelį ir nėra geresnio laiko nei dabar, kai hipotekos palūkanų normos yra rekordiškai žemos. Perskaitykite penkis dalykus, kuriuos turite išsiaiškinti prieš pradėdami ieškoti namų, ir būsite pasirengę pradėti kalbėtis su hipotekos skolintojais.

Tiesiog atminkite: jei visa tai atrodo neįtikėtina, finansų planuotojas (arba pinigų išmanantis draugas ar šeimos narys) gali padėti jums atlikti šį procesą. Namo pirkimas – tai maratonas, o ne sprintas, ir to daryti nereikia vienam.

Susiję daiktai

vienas Išsiaiškinkite, kiek hipotekos galite sau leisti

Jei neturite kur nors paslėptos slaptos grynųjų pinigų talpyklos – tiek, kad galėtumėte išleisti kelis šimtus tūkstančių dolerių savo svajonių namams – turėsite pasiskolinti pinigų namui įsigyti. Hipotekos dydis, kurį galite gauti, lems, kurios savybės patenka į jūsų kainų diapazoną. Prieš pradėdami rimtai žiūrėti į namus, turite išsiaiškinti, kiek hipotekos ir kiek namo galite sau leisti.

„Jūsų pajamos lemia jūsų paskolos galimybes“, - sako Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, „Northwestern Mutual“ turto valdymo patarėjas.

Kai bandysite gauti paskolą, turėsite pateikti pajamų įrodymą. Skolintojai taip pat patikrins jūsų kredito ataskaitas, kad nustatytų, kokių kitų skolų – studentų paskolų, asmeninių paskolų, paskolų automobiliui ir kt. – turite. Jie naudos šią informaciją apskaičiuodami jūsų skolos ir pajamų santykį: pinigų sumą, kurią esate skolingi, palyginti su jūsų pajamomis. Skolintojai nori užtikrinti, kad jūsų mėnesinės skolos įmokos, įskaitant siūlomus hipotekos mokėjimus, būtų prieinamos atsižvelgiant į jūsų pajamas.

„Daugumai paskolų reikalingas 43 procentų skolos ir pajamų santykis“, – sakoma Michele Hammond, būsto paskolų patarėjas su Chase Private Client. „Pavyzdžiui, jei klientas uždirba 120 000 USD per metus, tai prilygsta 10 000 USD per mėnesį bruto uždarbiui. Todėl klientas, turintis tokį scenarijų, paprastai gali išleisti iki 4300 USD per mėnesį visoms kredito ataskaitoje nurodytoms išlaidoms, ne tik būstui.

Kitaip tariant, jūsų pajamos turi būti pakankamai didelės, kad be bet kokių kitų paskolos įmokų galėtumėte lengvai sumokėti už būsto paskolą. Norėdami apskaičiuoti, kokią būsto paskolą galite sau leisti, metinį atlyginimą arba namų ūkio pajamas padalinkite iš 12. Padauginkite šį skaičių iš 0,43. Jei turite kitų skolų, atimkite šias mėnesines įmokas iš skaičiaus. Ši galutinė suma yra didžiausia mėnesinė hipotekos įmoka, kurią galite sau leisti. Norėdami sužinoti, kiek hipotekos galite sau leisti, yra keletas nemokamų internetinių hipotekos skaičiuoklių; NerdWallet turi puikų.

Vis dėlto nėra puiki idėja kreiptis dėl didžiausios paskolos. „Gera nykščio taisyklė – paklausti savęs: „Kiek turėčiau pasiskolinti? vietoj „Kiek galėčiau pasiskolinti?“ – sako Kathy Cummings, namų nuosavybės sprendimų ir įperkamo būsto programų vyriausioji viceprezidentė. Amerikos bankas. „Šis metodas orientuotas į sumą, kuri patogiai atitinka jūsų biudžetą.“

Hammondas teigia, kad yra keletas kitų veiksnių, įskaitant kredito balą ir pradinės įmokos dydį, kurie gali nustatyti, kiek hipotekos galite sau leisti, tačiau pajamos yra naudingas atskaitos taškas, nes galimybė grąžinti paskolą yra labai svarbi.

Vis dėlto, kai skaičiuojate hipotekos galimybes, atkreipkite dėmesį ne tik į tą mėnesinę įmoką. Būsimieji būsto pirkėjai turi suprasti, kad mėnesinė įmoka neparodo viso vaizdo, sako Nancy DeRusso, SVP ir koučingo vadovė Nancy DeRusso. Ayco, Goldman Sachs kompanija, siūlanti įmonės remiamas finansinių konsultacijų programas

DeRusso sako, kad žmonės linkę sutelkti dėmesį į tą mėnesinio įmokos dydį, tačiau tai yra daugiau, įskaitant uždarymo išlaidas, įvertinimo ir namų apžiūros mokesčius, komunalines paslaugas, remontą ir kt. Kai kurios iš šių išlaidų bus apmokėtos iš anksto ir sumokėtos pirkimo metu, tačiau kitos padidins mėnesines jūsų būsto išlaidas. Kad suprastumėte, kokios bus šios išlaidos, „DeRusso“ rekomenduoja pasikalbėti su savo skolintoju arba maklininku apie išankstines išlaidas, o radus svajonių namus – su dabartiniu namo savininku apie mėnesines ar metines išlaidas, su kuriomis jie susidurs.

du Patikrinkite savo kreditą

Be jūsų pajamų, skolintojai peržiūrės jūsų kredito balą ir kredito ataskaitas. Didesni kredito balai daro skolininkus patrauklesnius skolintojams ir gali padėti gauti mažesnę palūkanų normą, tačiau skolintojai pakoreguos savo lūkesčius dėl kredito balų pagal ekonominę aplinką, sako Williamsas. Jei laikai sunkūs ir daugelis žmonių negali atlikti mokėjimų, skolintojai gali sugriežtinti apribojimus ir būti mažiau linkę skolinti pinigų tiems, kurių balai yra žemesni; jie gali laisviau patvirtinti žemesnius kredito balus turinčius žmones, jei sąlygos yra geros.

Jei tikitės įsigyti būstą artimiausiu metu ir jums reikės hipotekos, kad už jį sumokėtumėte, pradėkite dirbti dabar, kad sumažintumėte savo skolą ir kredito panaudojimo rodiklį – kiek turimo kredito išnaudosite per tam tikrą mėnesį – kad padidintumėte. jūsų kredito balas.

3 Paskolų tipų tyrimas

„Daugelis žmonių gali nežinoti, kad yra kelių rūšių hipotekos“, – sako Lauren Wybar, CFP, „Vanguard Personal Advisor Services“ vyresnysis finansų patarėjas. „Potencialus būsto pirkėjas turėtų suprasti įvairių tipų paskolas, jų reikalavimus ir galimą jų teikiamą naudą“.

Kai suprasite, kokią hipotekos sumą galite sau leisti, pradėkite tyrinėti jums prieinamų hipotekų tipus. 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka yra labiausiai paplitusi hipoteka JAV, tačiau jei jus domina, turite daug daugiau galimybių.

Įprastos paskolos ir netradicinės paskolos

kaip atsikratyti kraujo dėmės

„Įprastą hipoteką siūlo privatus skolintojas, o netradicinės hipotekos, tokios kaip FHA (Federalinė būsto administracija) arba VA (Veteranų reikalai), yra vyriausybės paskolos konkretiems kvalifikuotiems pirkėjams“, - sako Wybaras.

Įprastos paskolos yra atviros plačiajai visuomenei, jas siūlo privatūs skolintojai, su standartiniu pradiniu įnašu ir sąlygomis, kurias dauguma žmonių sieja su hipoteka. Netradicinės hipotekos yra remiamos vyriausybinėmis programomis, tokiomis kaip FHA arba Veteranų reikalų departamentas, kad tam tikroms grupėms būtų lengviau įsigyti būsto nuosavybę.

„Įėjimo kliūtys yra daug mažesnės“, - sako Williamsas apie FHA paskolas, kurios paprastai yra prieinamos žmonėms, kurių kredito balai yra žemesni. Netradicinėms paskoloms taip pat ne visada reikia 20 procentų pradinio įnašo, todėl daugeliui žmonių įsigyti būstą yra daug lengviau. Netradicinės paskolos dažnai turi ir mažesnes palūkanų normas. Tačiau jie neturi ir neigiamų pusių, ty būtinybės mokėti už būsto paskolos draudimą – daugiau apie tai žemiau.

Fiksuotų palūkanų hipotekos ir kintamų palūkanų hipotekos

Su fiksuotų palūkanų hipoteka palūkanų norma už paskolą nustatoma imant paskolą ir išlieka tokia pati visą paskolos galiojimo laiką. (Refinansuodami galite pakeisti būsto paskolos palūkanų normą, tačiau pradinė paskola išliks tokia pati.) Kintamos palūkanų normos hipotekos (taip pat vadinamos reguliuojamos palūkanų normos hipotekos arba ARM ), kita vertus, palūkanų normos gali būti koreguojamos per visą paskolos laikotarpį po įvadinio laikotarpio.

Kintamos palūkanų hipotekos paskolos paskolos pradžioje paprastai yra mažesnės palūkanų normos ir mažesnės mėnesinės įmokos, sako Hammondas, tačiau jos taip pat yra žinomos tuo, kad skolintojai patenka į didelę bėdą. -2000-ųjų būsto krizė. Praėjus tam tikram laikotarpiui, kintamų palūkanų hipotekos palūkanų normos gali keistis, kilti arba kristi kartu su didesnėmis ekonominėmis jėgomis. Jei palūkanų norma mažėja, skolininkai sutaupo pinigų, bet jei palūkanų norma kyla, skolininkai gali susidurti su didesniais (galbūt neįperkamais) mėnesiniais mokėjimais. Kintamų palūkanų hipotekos palūkanų normos keičiasi pagal nustatytą grafiką, kuris gali būti metinis arba kas mėnesį, tačiau nenuspėjama, ar jos kils ar mažės.

Kintamos arba reguliuojamos palūkanų normos hipoteka gali būti panaudota skolininko naudai, tačiau kiekvienas, norintis pasiimti vieną iš šių paskolų, turėtų būti tikras, kad supranta galimas pasekmes. Tačiau teisingai atliktos hipotekos paskolos gali padėti skolininkams sutaupyti pinigų.

„Klientai, kurie pasirenka kintamos palūkanų normos hipoteką, turėtų visiškai suprasti visą riziką, susijusią su paskolos likimu, kai pasibaigs įvadinis laikotarpis ir palūkanų norma taps reguliuojama“, - sako Hammondas. „Kintamų palūkanų hipoteka paprastai yra galimybė klientams, kurie planuoja persikelti per tam tikrą laikotarpį, arba tiems, kurie turi galimybę per trumpą laiką visiškai sumokėti hipoteką“.

Fiksuotų palūkanų hipotekos tikrai yra nuoseklesnės, tačiau jei jos imamos, kai palūkanos yra didelės, o palūkanų normos vėliau sumažėja, skolininkai turėtų refinansuoti – kartais tai yra brangus procesas, kad galėtų pasinaudoti tomis mažesnėmis palūkanų normomis. Jei galite imti hipoteką, kai palūkanos yra žemos, tačiau, kaip yra per COVID-19 ekonominę krizę, jums gali būti suteikta galimybė visą paskolos laikotarpį.

10 metų, 15 metų, 20 metų ir 30 metų hipotekos

Nors dažniausiai kalbama apie 30 metų hipoteką, hipoteką galite gauti daugeliui skirtingų laikotarpių. Metų skaičius lemia, kiek laiko turite sumokėti būsto paskolą: mylima 30 metų hipoteka suteikia žmonėms 30 metų grąžinti būsto paskolą ir palūkanas. Kita vertus, 10 metų hipoteka suteikia žmonėms tik 10 metų, kad sumokėtų visas būsto paskolos išlaidas su palūkanomis, tačiau jie be skolų jau po dešimtmečio.

Kiekvienas padidinimas turi savo privalumų ir palūkanų normų nustatymo metodą, tačiau paprastai sutaupote pinigų naudodamiesi trumpesnėmis paskolomis. Jūsų mėnesinės įmokos bus daug didesnės su 15 metų paskola, tačiau ilgainiui mokėsite mažiau, nes mokėsite mažiau palūkanų, o po 15 metų nustosite mokėti visas kartu, kai paskola bus išmokėta ir jūs visiškai turėti savo namus. Trumpesnėms paskoloms taip pat būdingos mažesnės palūkanos, nes skolintojai mano, kad trumpesnės paskolos sąlygos yra mažiau rizikingos nei ilgesnės, todėl savininkai gali greičiau susikurti būsto kapitalą.

Viskas prasminga, kai prisimenate, kad palūkanos yra pinigų skolinimosi kaina: Kai skolinatės pinigus ilgesniam laikui, turėsite už tą laiką mokėti papildomai. Kai skolinatės iš ko nors pinigų ir jų nereikia grąžinti viso 30 metų, turite mokėti už laiko prabangą – ir tas papildomas mokėjimas yra palūkanų forma.

Prieš pradėdami grumtis dėl pinigų taupančios 10 ar 15 metų hipotekos, atminkite, kad šios paskolos turi didesnes mėnesines įmokas. Ilgesnės paskolos turi mažesnes įmokas, todėl žmonės gali įsigyti didesnius, gražesnius ar geresnės padėties būstus, už kuriuos jie turi daugiau laiko sumokėti. Jie taip pat gali sutaupyti pinigų kitiems tikslams – mokslui, išėjimui į pensiją ir pan. – arba investuoti juos mokėdami skolą. Turėdami trumpesnes paskolas rizikuojate gauti tokią didelę mėnesinę įmoką, kad negalėsite sutaupyti.

Nors visada įmanoma grąžinti būsto paskolą anksčiau, svarbu pagalvoti, koks paskolos terminas yra geriausias jūsų ilgalaikiams finansiniams planams.

kaip planuoti išėjimą į pensiją sulaukus 20 metų

4 Išsiaiškinkite savo pradinį įnašą

Pradinė įmoka yra pradinė pinigų suma, kurią mokate už savo namą. Mokėti už namą nereikia tik hipoteka: jūs taip pat turite iš anksto įdėti šiek tiek pinigų, kad įsigytumėte savo turtą. Tradiciškai skolintojai prašo 20 procentų visos būsto kainos: jei ieškote 200 000 USD vertės būsto, tai reiškia, kad jums reikia bent 40 000 USD pradiniam įnašui, pridėjus visas susijusias uždarymo išlaidas ir išankstinius mokesčius už pirkimo procesą.

Sutaupyti pakankamai pinigų šiam pradiniam įnašui yra įprasta būsto nuosavybės kliūtis: net jei žmonės turi pakankamai pajamų, kad galėtų sumokėti mėnesines hipotekos įmokas, tiek pinigų sutaupyti gali prireikti metų. Laimei, yra paskolų, kurioms nereikia mokėti 20 proc. Netradicinės paskolos, tokios kaip FHA ar VA paskolos, priima mažesnes pradines įmokas, atsižvelgiant į įvairius veiksnius, įskaitant pajamas. Daugumoje sričių taip pat yra privačių ir vyriausybės remiamų programų, kurios gali padėti sumokėti pradinius mokėjimus, uždarymo išlaidas ir įperkamumą, kad namų nuosavybė būtų prieinamesnė, teigia Cummingsas.

Mažesnės pradinės įmokos skamba puikiai, tačiau dažniausiai jos lemia didesnes mėnesines įmokas. Grįžkite į tuos 200 000 USD namus: jei sumokėsite 40 000 USD pradinį įnašą, skolingi tik 160 000 USD ir palūkanas. Jei atliksite mažesnę pradinę įmoką, per tą patį laikotarpį būsite skolingi daugiau pinigų už hipoteką, todėl jūsų mėnesinės įmokos bus didesnės. (Taip pat yra galimybė, kad turėsite sumokėti privatų hipotekos draudimą arba hipotekos draudimą, paaiškinta toliau.) Kuo daugiau skirsite, tuo mažiau būsite skolingi: turėsite grąžinti mažesnę paskolą. Mažesnis pradinis įnašas gali atrodyti kaip mielas sandoris, tačiau prieš imdamiesi jo, pagalvokite, kaip tai paveiks jūsų mėnesinius mokėjimus.

Jei norite įsigyti būstą, išsiaiškinkite, kokio pradinio įnašo jums gali prireikti, ir pradėkite taupyti. Net jei galite sumokėti mažiau nei 20 procentų pradinio įnašo, papildomų pinigų turėjimas banke jums nepakenks.

5 Skaitykite apie privatų hipotekos draudimą (PMI) ir hipotekos draudimą

Privatus hipotekos draudimas ir hipotekos draudimas pridedami prie jūsų mėnesinės hipotekos įmokos. Jos paprastai reikalingos, kai būsto pirkėjas įmoka mažiau nei 20 procentų būsto pirkimo kainos ir apsaugo skolintoją, o ne būsto savininką, jei būsto savininkas nebegali mokėti už būsto paskolą.

Jei būsimasis būsto pirkėjas negali rasti pinigų 20 procentų pradiniam įnašui, skolintojai gali laikyti juos rizikingu skolininku. Jie vis tiek gali patvirtinti hipotekos paskolą, tačiau daugeliu atvejų tai bus reikalaujama, kad skolininkas sumokėtų būsto paskolos draudimo įmoką. Privatus hipotekos draudimas yra susijęs su įprastomis paskolomis, kurių normos skiriasi priklausomai nuo pradinio įnašo sumos ir kredito balo. Anot Hammondo, tai paprastai yra 0,3–1,5 procento jūsų hipotekos metinės papildomos išlaidos, nors jos gali skirtis.

Daugumai netradicinių paskolų, ypač FHA paskoloms, reikalingas hipotekos draudimas. Nors sąlygos ir įkainiai skiriasi priklausomai nuo to, ar turite FHA paskolą, ar USDA paskolą, hipotekos draudimas padidina jūsų paskolos sumą ir bendrą paskolos kainą, atsižvelgiant į Vartotojų finansinės apsaugos biuras.

Apsvarstykite, kad privatus hipotekos draudimas ir hipotekos draudimas yra neigiamas veiksnys atliekant mažesnę pradinę įmoką. Nors iš pradžių taupote pinigus, jūsų mėnesinės įmokos bus didesnės nei būtų buvusios įmokėjus 20 procentų. Daugeliu atvejų privataus būsto paskolos draudimas nebereikalingas, kai jūsų namuose yra 20 procentų nuosavo kapitalo – kai sumokėjote apie 20 procentų būsto pardavimo kainos per pradinį įnašą ir mėnesines įmokas. Norėdami nustatyti, ar turite 20 procentų nuosavybės, greičiausiai turėsite refinansuoti, kad panaikintumėte PMI įgaliojimą.

• Tai yra geriausiai apmokama karjera, kuriai nereikia koledžo laipsnio
• Mes nebeuždirbame daugiau pinigų nei mūsų tėvai – štai ką galite padaryti
• Kaip sukurti jums tinkamą nuomos biudžetą
• Po kelių valandų apsipirkimo radome 10 geriausių rudens suknelių kiekvienai progai